Информация по налогообложению имущества физических лиц

Наиболее часто задаваемым вопросом по этой теме является вопрос: «Что такое кадастровая оценка имущества, как она осуществляется и чем отличается от ранее существовавшей?»

 

И это понятно – переход на новый порядок исчисления налога на имущество волнует подавляющее большинство граждан – владельцев имущества – зданий, других построек, квартир, помещений, долей в общем имуществе. При переходе на исчисление налога, исходя из новой налоговой базы – кадастровой стоимости объектов имущества, ключевыми величинами являются собственно кадастровая стоимость объекта и ставка налога на подобный объект, установленная муниципальным образованием, на территории которого и расположен объект (в случае Ленинградской области). Для Санкт-Петербурга ставку установит сам субъект Федерации.

Кадастровая стоимость определяется путем проведения оценки объекта. Она является разновидностью рыночной оценки и осуществляется в соответствии с федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» специалистами-оценщиками. После принятия закона о переходе расчета налога исходя из кадастровой стоимости имущества, кадастровая оценка всего имущества была определена впервые. Ранее много лет в качестве базы использовалась другая оценочная стоимость – инвентаризационная. И вот, потребовалось провести кадастровую оценку всего имущества физических лиц в государстве. Понятно, что за короткий срок оценить каждый объект было невозможно, поэтому оценка осуществлялась так называемым «массовым» способом. Оценщики проводили расчет дистанционно, без выезда на место и осмотра каждого объекта. Использовались специальные, предусмотренные законом, оценочными Стандартами методы оценки, при этом массовый метод влечет, конечно, и определенные погрешности, а, иногда, и ошибки оценщика в его результате. Работа эта осуществлялась по заданию государства и свои результаты оценки исполнители и передавали же государству. Получив от оценщиков кадастровую стоимость, государственный орган, ответственный за проведение оценки (Росреестр), внес данные о кадастровой стоимости объектов в специальный реестр – Государственный Кадастр Недвижимости. И после этого данные о стоимости стали открытыми и легко проверяемыми – достаточно получить документ о своем объекте из Кадастровой палаты. Далее данные о стоимости были переданы в ФНС (Федеральную Налоговую Службу). Которая, исходя из полученных данных о кадастровой стоимости и утвержденных муниципальными властями ставок на разные объекты недвижимости, будет легко рассчитывать величину налога к оплате и присылать его нам – налогоплательшикам.

 

Второй напрашивающийся вопрос: «Какова эта кадастровая стоимость конкретно моего объекта, правильно ли она сосчитана оценщиком?»

Проверить это легко – достаточно запросить кадастровую выписку из кадастрового паспорта объекта из кадастровой палаты того субъекта, на территории которого расположен объект (Ленинградской областной Кадастровй палаты или Палаты города Санкт-Петербурга). Прямо в этом документе можно увидеть внесенные сведения о кадастровой стоимости объекта. Если Вам, как владельцу недвижимости, покажется кадастровая стоимость завышенной, то это следует проверить. Можно сопоставить с кадастровыми стоимостями таких же объектов соседей. При этом следует помнить, что объекты должны быть сопоставимы по всем параметрам (вид недвижимости, ее размер, этажность, материалы, отделка, износ и, обязательно, расположение. Оно также сильно влияет на стоимость. Можно проконсультироваться в местных муниципальных органах – они знают средние значения стоимостей и наверняка сообщат о несоответствии или ошибке. Если же и дальше Вы не успокоились в собственной оценке кадастровой стоимости – здесь и можно приглашать независимого оценщика. Помните только, что за свою работу он возьмет оплату и ее стоимость будет сопоставима, а, иногда, и превышать величину налога. Поэтому – спрашивайте сразу о стоимости услуг оценщика.

Далее оспорить кадастровую стоимость можно двумя путями – написать заявление в специальную комиссию при Росреестре, созданную специально для рассмотрения спорных случаев. Конечно, в комиссию надо приходить уже с отчетом независимого оценщика, ссылаясь на него как на источник другой, отличной от официальной, кадастровой стоимости объекта. Если ответ из этой комиссии будет отрицательным для Вас, то далее можно обратиться в суд. Надо предупредить, что обращение в суд потребует от Вас некоторых временных затрат и навыков для правильной процедуры подачи заявления. Также потребуется оплата пошлины. Если Вы решите пригласить для проведения судебных процедур юриста, то рассчитывайте на затраты на его услуги. Суд не всегда встанет на Вашу сторону. По опыту – лишь в 30% случаев суд решает изменить стоимость в пользу владельца (и это от числа поданных исков). Т.е. владелец должен быть убежден и «подкован» в правильности и обоснованности выводов сделанных его оценщиком!

 

Итак, что бы следовало сделать каждому владельцу недвижимости, чтобы в дальнейшем, когда придется платить налог, не ругать себя за непредусмотрительность.

Первое: получить в Кадастровой палате данные о кадастровой стоимости всех объектов принадлежащей ему недвижимости (дом, квартира, жилое помещение, доля в жилье, нежилое помещение, единый объект в который входит хотя бы один жилой дом). Самому оценить правильность указанной в этом документе стоимости, посоветоваться с соседями, сравнить их стоимости, сходить в местную администрацию – уточнить там, воспользоваться Интернетом, наконец. Данных о стоимости различных объектов там предостаточно! Помните только о сравнимости, сопоставимости данных по объектам!

Второе: посмотреть нормативный акт муниципального органа власти об утверждении ставок налога на различные объекты в нужном Вам муниципальном поселении. Нужно именно посмотреть утвержденные ставки, т.к. Федеральный закон установил, только примерные ставки, которые муниципальные власти имеют право по этому же закону – менять. Если не нашли это Решение, то обратитесь в администрацию населенного пункта, там Вам эти ставки сообщат.

Третье: множите кадастровую стоимость объекта на соответствующую ему ставку – и получаете будущий размер налога.

Если он Вам не нравится – смотрите перечисленные выше возможности изменения стоимости объекта. Ставки менять не удастся, это местный закон!

И последнее: не следует думать, что рассчитанная таким образом сумма налога будет отныне и навсегда. Отнюдь нет. Государство оставило себе право регулярно проводить переоценку кадастровой стоимости объектов, принадлежащих гражданам, каждый раз приближая ее к рыночной. Расчет налога от рыночной стоимости недвижимости – вот конечная цель государства. В промежутках же между переоценками кадастровая стоимость будет меняться с помощью специальных коэффициентов дефляторов, разрабатываемых государством же. Думается, вряд ли с течением времени эти коэффициенты будут понижающими стоимость.

 

С. Днепров

МВА «Управление недвижимостью»