В настоящее время наиболее часто поднимается вопрос об усовершенствовании на законодательном уровне проблемы, связанной с оформлением прав на линейные объекты. Больше всего вопросов вызывает отсутствие упрощенного или специализированного порядка выделения земельных участков под строительство линейных сооружений. В связи с этим возникают трудности с самого начала строительства – от невозможности выделить земельный участок под строительство, а затем и получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию до проблемы с оформлением прав на построенный линейный объект.
Стоит отметить, что ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] ни Гражданский кодекс Российской Федерации, прямо не называли линейные объекты недвижимым имуществом.
Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима началось с принятия Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи»[2], Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[3].
В соответствии с Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[4] к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи, нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и иные подобные сооружения. Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами линии электропередачи, линии связи (в т.ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Таким образом, рассматривая линейные объекты в качестве объектов недвижимости, следует учесть их специфику: достаточная протяженность, прохождение по значительному количеству земельных участков, имеющих различных собственников и правовой режим.
Несмотря на это действующим законодательством каких-либо исключений при оформлении прав на линейные объекты, не установлено, поэтому осуществление государственной регистрации права собственности на вновь созданный линейный объект регулируется общими нормами статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[5].
На государственную регистрацию прав в отношении подобных объектов недвижимости заявителем должны быть представлены:
– акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (нормы законов и подзаконных актов, регулирующих данные правоотношения, применяются государственными регистраторами исходя из момента осуществления строительства соответствующих объектов и особенностей таких объектов);
– документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством (разрешение на разрытие, гарантийное обязательство, представляемые некоторыми заявителями, такими документами не являются).
При этом наиболее спорным является необходимость представления в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства линейного объекта в установленном законе порядке.
Например, при обсуждении вопроса о необходимости представления землеотводных документов при государственной регистрации права собственности на вновь созданные линейные объекты недвижимого имущества, только 13 из 23 территориальных органа Росреестра посчитали, что предоставление в регистрирующие органы надлежащим образом оформленных документов об отводе земельного участка является обязательным.
В тоже время, отсутствие надлежащим образом оформленных документов на земельный участок под строительство линейного сооружения препятствует в дальнейшем получению разрешения на строительство линейного объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как требуется наличие надлежащим образом оформленных документов на земельные участки.
Возникают сложности и с кадастровым учетом таких участков. На сегодняшний день нормативно-правовой акт, устанавливающий особенности кадастрового учета земельных участков, на которых расположены линейные объекты, до сих пор не разработан. При этом существуют различные разъяснения, например Письмо № ВК/4249 от 02.10.2008[6] года Роснедвижимости исходя из которого следует, что по участкам, занятым одним линейным объектом, и находящимися в одном муниципальном образовании может приниматься одно заявление о кадастровом учете и одно описание.
Согласно п. 18 письма Министерства экономического развития РФ от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках»[7] в отношении многоконтурного земельного участка оформляется один межевой план независимо от количества кадастровых кварталов, в границах которых расположен такой многоконтурный земельный участок.
Таким образом, в юридической практике в отношении земельных участков под линейными объектами с недавних пор применяется понятие «многоконтурный земельный участок».
В связи с многочисленными обращениями по поводу разъяснений о необходимости и порядке оформления земельных участков под строительство линейных объектов, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации были подготовлены разъяснения, согласно которым все таки подтверждена необходимость оформления земельных участков для строительства линейных объектов и указана возможность оформления в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а также оформление сервитута.
Некоторыми юристами предлагается решение данной проблемы путем оформления сервитута. Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, т.е. договором о сервитуте, а публичный сервитут – законом или иным нормативным правовым актом.
Однако проблемные вопросы существуют и при оформлении сервитута. В числе оснований для установления публичного сервитута в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации[8] отсутствует возможность ограниченного использования земельного участка для строительства линейных объектов, а существует возможность установления публичного сервитута для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Кроме того, для установления публичного сервитута требуется проведение общественных слушаний.
Департаментом Министерства экономического развития разработан проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов». Принципиальным нововведением является возможность установления публичных сервитутов в отношении земельных участков для размещения линий связи и электропередач, трубопроводов и других линейных сооружений. Также позволяется не образовывать земельные участки для целей установления публичного сервитута, в связи с чем не потребуется проведение кадастровых работ.
Также разработан проект федерального закона № 484229-5
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О водоснабжении и канализовании».
Изменения, вносимые указанным проектом в Земельный кодекс Российской Федерации, направлены на корректировку положений о публичном сервитуте.
Вводится положение, согласно которому при установлении публичного сервитута изменение категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка не требуется. Также предлагается не распространять правило об обязательности учета результатов общественных слушаний при установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, используемого на период строительства и (или) реконструкции, в целях эксплуатации, ремонта и охраны линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой частью. (СПРАВКА
по проекту федерального закона № 484229-5 Комитета СФ по вопросам местного самоуправления).
В настоящее время только делаются попытки улучшить ситуацию с выделением и организацией порядка выделения земельных участков для размещения линейных объектов с учетом их специфики. Пока применяется общий порядок выделения земельных участков под строительство в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а также общий порядок регистрации линейных объектов в соответствии со ст.25 Закона о регистрации[9].
Если у Вас появились комментарии или вопросы по приведенной статье или по рассматриваемой в ней теме, вы можете их сообщить прямо здесь. Если Вы сообщите адрес Вашей электронной почты, то мы обязательно ответим на Ваш вопрос.
Если Вы заметили ошибку в тексте, просим Вас сообщить об этом.
Вы можете присылать нам свои комментарии, статьи, любую информацию по обсуждаемой теме,- мы с Вашего разрешения разместим их на нашем сайте.
Фирма «УНИКОН» и далее будет уделять пристальное внимание теме, обсуждение которой мы начали публикацией этой статьи.
Пожалуйста, посоветуйте! У нас в Сызрани жители частного сектора должны сами себе проектировать и строить инженерные сети. В апреле 2008г. мы обратились в Комитет по архитектуре и строительству с просьбой подготовить Акт отвода земли под газопровод. Наше заявление оказалось в муниципальном предприятии, с которым мы заключили договор. В срок, указанный в договоре Акт был не готов. Мы параллельно(чтобы было быстрее) сделали топосъёмку, и наш «сызраньгаз» нам спроектировал и построил газопровод в марте2009г. В августе 2009г.(вместо декабря 2008г. по договору) мы, наконец получили Акт отвода земли с предварительно проложенной трассой газопровода. Реально построенная трасса имеет сильные отличия от трассы по Акту. «Сызраньгаз» согласовал этот Акт(?) получить объяснения как такое могло произойти не удалось, т.к. ответы на вопросы ни Администрация Сызрани, ни «Сызраньгаз» не предоставили, а мы не стали делать дорогостоящее межевание на бумажную трассу. А сейчас в2012г. наш газопровод вошёл в земельный участок под строительство на том основании, что его нет в кадастре и вообще является самовольной постройкой. Но разве правильно отводить сразу и окончательно землю по ориентировочной трассе, проложенной неспециалистами по прокладке газопроводов? Почему сначала земля, а потом проект газопровода. У нас предварительная трасса оказалась неправильно проложенной, газовики проложили её иначе, чем те кто отводит землю! И что нам теперь делать?
Здравствуйте, Галина!
К сожалению, описанная Вами ситуация не редкость и в Ленинградской области. Владельцы частных жилых домов или домов в садоводствах сталкиваются с необходимостью самостоятельно строить сети газоснабжения, хотя закон предусматривает, что ответственность за газификацию населенных пунктов лежит на муниципальных образованиях. Местные власти говорят об отсутствии средств или о том, что в соответствии с программой газификации данный населенный пункт подлежит обеспечению природным газом когда-нибудь в будущем.
Если же жители берутся самостоятельно и за свои деньги строить сети, то поступать следует осмотрительно. Поскольку законодательство, регулирующее строительство, в том числе газопроводов, в России достаточно сложно. Действительно, общий порядок строительства в этом случае будет таким: вначале получаем документы, подтверждающие возможность получить газ (это, так называемые, Технические условия). Если условия – есть, то далее обращаемся в местную администрацию за получением этого самого Акта выбора трассы газопровода. Его можно было получить самостоятельно, но, в Вашем случае, Вы обратились к организации, которая должна была, как понимаю, сформировать схему расположения газопровода, согласовать ее в администрации и добиться от них выпуска Постановления об утверждении Акта. Далее, в соответствии с утвержденным Актом, администрация выделяет земельный участок под ПИР (проектно-изыскательские работы) и строительство. Земельный участок выделяется на условиях аренды на срок – до 3-х лет. За это время застройщик газопровода (в Вашем случае – это жители?) должен спроектировать, получить все необходимые согласования и разрешения, построить газопровод, оформить документы, необходимые для государственной регистрации прав (например, кадастровый паспорт газопровода) и зарегистрировать права на застройщика. У нас в области только после регистрации Леноблгаз дает газ в построенную систему. Таков общий порядок. Он имеет отличия в различных субъектах Федерации, так как Градостроительный Кодекс РФ дает права субъекту устанавливать некоторые особенности в правила строительства в части получения разрешений на строительство. У нас, в частности, в этом году издан областной закон №38 отменивший в некоторых случаях необходимость получения разрешения на строительство. Есть особенности и в правилах оформления землеотвода под строительство, даже у разных муниципальных образований в пределах одной области!
В Вашем случае, раз «Сызраньгаз» сам делал для вас проект и строил газопровод, то он никак не должен был согласовывать Акт выбора, отличный от проекта (акт выбора трассы – входит в проект). Однако, судя по тому, что Вы написали, считать ваш газопровод самовольной постройкой нельзя. Скорее, он построен с нарушением правил градостроительства. Но и отчаиваться не надо. Газопровод надо «узаконить» т.е. дооформить все недостающие документы по факту, сейчас. Единственная возможная проблема в том, как Вы пишете, что участок, на котором расположен газопровод, отдан администрацией под застройку. И тут могут быть нюансы. Например, жилая ли это застройка или нет, малоэтажная или высотная и другие. Чтобы понять, как лучше действовать, надо знать все детали сложившейся ситуации.
Общий же совет такой – если участок под застройку выделен недавно (ничего еще не осуществлено), то срочно «узаконивайте» свою постройку. Возможно, газопровод можно даже вписать в проект этой будущей застройки. Если же застройщик уже понес затраты (при условии, что он сам вместе с Администрацией все оформил правильно!) и ни он, ни администрация не идут Вам на встречу, то признать объект недвижимости самовольной постройкой может только суд. Проанализируйте все документы, которые Вы оформляли при строительстве и поймете Ваши шансы на спор в суде.
Если что-то изложено не понятно или можем быть еще чем-то полезны, пишите. Поможем, чем сможем.
ЗДРАВСТВУЙТЕ!
ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОКУМЕНТОВНА СТАЧУ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОЛУЧИЛОСЬ ДОМ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ А ЗЕМЛЯ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА В АРЕНДЕ НА 49 ЛЕТ.ТЕПЕРЬ ТРЕБУЮТ СНОВА ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ А ЭТО СНОВА ДЕНЬГИ. ТАК И ЖИВУ УЖЕ 15 ЛЕТ ДОМ ЗАВИС В ВОЗДУХЕ. с УВАЖЕНИЕМ ВЕТИРАН ТРУДА ИЛЮШИН ВЛАДИМИР ГЕОРГИЕВИЧ.
Добрый день,
Я физическое лицо построила газопровод за свой счет для собственных нужд и оформила на него право собственности. Затем подала документы, в администрацию для установления публичного сервитута на земельный участок (земля муниципальная) для технического обслуживания. Далее организовала, общественные слушания и направила документы для получения постановления об установлении публичного сервитута, но администрация требует от меня кадастровый паспорт на этот земельный участок. Подскажите могу ли я поставить земельный участок на кадастровый учет, если земля является муниципальной?
Спасибо
Уважаемая Елена!
Да, Вы можете поставить участок на кадастровый учет.
Для постановки на кадастровый учет земельного участка под газопроводом Вам следует обратиться со схемой расположения данного земельного участка в администрацию для получения постановления об утверждении данной схемы. На основании этого постановления должен быть сформирован межевой план. Далее, межевой план сдается в кадастровую палату и проводится государственный кадастровый учет.
Необходимо поставить на КУ участок для строительства ЛЭП. Проектируемая ЛЭП проходит по разным участкам с различной категорией земель. Как правильно сделать межевой план?
Подскажите по состоянию на 01.04.2014 что изменилось в вопросе регистрации линейных объектов и земли под ними?
Добрый день. Вопрос такой: Газопровод высокого давления 1 категории построен в 1994году, в 2010 поставлен на кадастровый учет без привязки к местности, что привело нас в заблуждение и мы купили земельный участок не имеющий обременений соответственно.
1.Должна ли газовая выкупать или арендовать участки под газопроводом?
2.Является ли ошибкой со стороны газовой не правильное оформление трубы на кадастре?
Ответьте пожалуйста с ссылками на законы? Есть ли шанс привлечь газовую к ответственности?
Добрый день, Ирина.
По заданным вопросам и изложенной ситуации можно сказать следующее:
1. Нет, не должна. В законодательстве не предусмотрена прямая обязанность собственника газопровода выкупать или брать в аренду земельные участки под газопроводом. На практике собственники газопроводов оформляют частный сервитут с собственниками земельных участков. Основанием для сервитута служит статья 274 ГК РФ, но и в данной статье, говорится о возможности заключения сервитута, а не об обязанности. Возложить обязанность заключить с вами сервитут и воспользоваться п.5 ст.274 можно только в судебном порядке.
2. Скорее всего Кадастровая палата не допустила ошибки поставив на кадастровый учет этот газопровод. Так как он был построен в 1994 году, необходимая техническая документация была передана в органы инвентаризации где он и стоял на учете, а кадастровая палата в силу возложенных на неё обязанностей и путем межведомственного взаимодействия с органами инвентаризации поставила на кадастровый учет этот объект – как ранее учтенный.
3. Если Вы пришлете нам на электронную почту, имеющиеся документы или адреса или кадастровые номера объектов, то мы могли бы дать Вам более подробные и конкретные рекомендации по существу проблемы.
Нужен акт выбора под строительство линейных инженерных сооружений. Не знаю куда обратиться. Знающие люди рекомендовали Горелика В.Я. (московская коллегия адвокатов). Говорят о нем хорошо и пишут красиво – подкупает. Кто-то работал с ним или его коллегией? Что скажете?
Добрый день.
Наша компания проводит работы по формированию документации для строительства новых газопроводов. Вместе с тем, чтобы мы смогли порекомендовать Вам кого-то, сообщите в каком регионе расположен Ваш будущий объект?
Добрый день. Посоветуйте пожалуйста как нам лучше сделать. Имеется план газификации деревни, наша улица новая и в этот план не вошла. Сейчас мы делаем план газификации нашей улицы за свой собственный счет. Возникла проблема, чтобы кинуть газ на нашу улицу, нужно чтобы труба проходила по одному из земельных участков, которые находятся в частной собственности. Мы договорились с одним из соседей, что он разрешает нам провести гозовую трубу по его участку, взамен мы оплатим ему подключение к гузу в дальнейшем. Как нам официально оформить документы с ним? И нужно ли это соглашение или договор регистрировать в Регпалате? Заранее спасибо.
Добрый день.
Для строительства газовой сети вам необходимо будет заключить договор аренды части земельного участка.
В соответствии с п.2 ст. 26 Земельного Кодекса «Договор аренды земельного участка… заключенный на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации».
Так же стоит учесть положения п.2 ст. 26 ФЗ-122 «»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – «Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду». Даже если вы не будете регистрировать договор аренды, то всё равно советую схему арендуемой части земельного участка сделайте в виде приложения к договору.
Ваши обязательства по подключению системы газопотребления собственника земельного участка, на котором будет производиться строительство вашей газовой сети, можно оформить путем подписания отдельного соглашения, предваряющего заключение договора аренды части земельного участка, с подробным описанием обязательств по подключению, которые вы собираетесь возложить на себя в будущем. Регистрировать данное соглашение не нужно.
С уважением,
ООО УНИКОН
Здравствуйте. Мне нужно проложить газопровод к моему участку (частное лицо). Назначение земли – производственная база. Участок в аренде на 7 лет. Есть акт выбора участка под прокладку газопровода, подписанный всеми службами, местная администрация отказывает в постановлении об утверждении акта выбора участка под газопровод, ссылаясь на какие-то изменения в земельном кодексе от 01 марта 2015. Говорит, что нужно обращение от организации, которая будет прокладывать газопровод. (Администрация не районная, а местная (поселения)
Здравствуйте! В ответ на ваше обращение сообщаем следующее: действительно, с 01.03.2015 г. вступили в силу изменения в земельном кодексе РФ, в части предоставления земельного участка для строительства. В новой редакции Земельного кодекса РФ исключен акт выбора. По новому законодательству заинтересованному лицу (Вам) вместо акта выбора земельного участка требуется подготовить документацию по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков (ст. 11.3 ЗК РФ).
Просьба администрации предоставить обращение организации, которая будет прокладывать газопровод основывается на подпункте 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в котором говорится, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставляется в аренду без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.